De huizenmarkt in 2023
In lijn met het verslechterde woningmarktsentiment waren de huizenprijzen in 2023 scherp gedaald. Zo stond de CBS/Kadaster-prijsindex in mei 2023 6% lager dan de piek in juli 2022. In alle regio’s stonden de huizenprijzen onder druk, maar deze prijzen waren in de grote steden het hardst gedaald, aangezien de huizenprijzen daar meer blootstaan aan internationale schommelingen van de economische groei op korte termijn (conjunctuurschommelingen).
Het waren vooral de oudere woningen met een minder goed energielabel die veranderden in prijs. Daarentegen waren de nieuwere woningen met een gunstig energielabel wel juist gestegen. Verder is de stijging van de hypotheekrente ook een grote oorzaak. Hierdoor kunnen kopers namelijk minder lenen op basis van hun inkomen en daardoor zijn de netto woonlasten ten opzichte van het netto-inkomen toegenomen. Dit alles heeft een impact op de vraag, en zodoende dus ook de huizenprijzen. Volgens makelaarsvereniging NVM was het aantal woningen dat in het tweede kwartaal van 2023 te koop stond gestegen naar 31.500 en dat is een stuk hoger dan de woningen die in hetzelfde kwartaal in 2022 te koop stonden, namelijk ruim 25.000 woningen.
Wat gebeurt er met de huizenprijzen in 2024?
Voor de huizenprijzen in 2024 zijn er door verschillende instanties een aantal voorspellingen gedaan. Zo verwacht ABN-AMRO dat de huizenprijzen op een hoger niveau zullen stabiliseren en dat de hypotheekrente in 2024 zal dalen. Verder verwachten ze dat de huizenprijzen in 2024 niet met 3% gaan dalen, zoals eerder voorspeld, maar dat ze juist gaan stijgen met 2,5%. Daarnaast wordt er ook verwacht dat de Europese Centrale Bank (ECB) in maart 2024 zal gaan beginnen met renteverlagingen in plaats van verhogingen. Ook zal de betaalbaarheid waarschijnlijk verbeteren, doordat de cao-loongroei verhoogd blijft en de rentes naar verwachting juist iets omlaag gaan. Door deze vooruitzichten kunnen potentiële kopers meer zekerheid hebben om een stap te zetten om een huis te kopen.
Verder verwacht de Rabobank dat potentiële huizenkopers door de stijging van de inkomens bijna hetzelfde bedrag kunnen lenen voor een huis als dat in begin 2022 het geval was, toen de hypotheekrentes nog laag waren. Daarnaast zijn de koophuizen ondertussen ook wat goedkoper geworden. Ook de ING voorspelt sterk dat kopers door de gestegen lonen nu meer ruimte hebben om te kunnen bieden bij de aankoop van een huis, en dit is een belangrijk punt die ervoor zal zorgen dat de vraag naar woningen weer aantrekt waardoor de huizenprijsdaling nu waarschijnlijk al ten einde is gekomen. Door de verdere stijging van de lonen is er een steeds minder negatief effect op de betaalbaarheid van de opgelopen hypotheekrentes. “Tegelijkertijd verwachten we dat de krapte nog iets zal toenemen, omdat de groei van het aantal huishoudens de verwachte nieuwbouwproductie overstijgt.” aldus Econoom Nederlandse woningmarkt Sander Burgers. De belangrijkste oorzaken zijn dus de flink gestegen lonen en de aanhoudende krapte. Zo verwacht ING Research dat de prijzen eind volgend jaar gemiddeld 4% hoger zullen liggen dan dat ze nu liggen en daarmee zal in 2024 de prijsdaling van 2023 weer goed worden gemaakt.